雅居乐450亿下注云南旅游地产 豪赌还是机遇

　　在海南岛“点石成金”的雅居乐地产(03383.HK)显然受到清水湾“暴利模型”的极大鼓舞，随即将目光向另一旅游重地云南聚焦。

　　云南当地的消息显示，该集团于今年上半年先后与西双版纳、德宏瑞丽、保山腾冲签订战略开发协议，三大项目的合计用地高达6万亩，仅腾冲一处总规划面积就有3万亩，堪称该集团旗下体量最大的项目之一。

　　尽管雅居乐尚未正式披露上述土地获取信息，但其董事局主席陈卓林在日前召开的中期业绩发布会上透露，云南项目有望于下半年落实，预计土地成本在10亿—20亿之间。陈卓林所指的项目，便是占地3万亩的腾冲县曲石乡旅游度假小镇。

　　香港老板“一眼相中”

　　如同海南清水湾一样，对曲石乡的投资无疑是陈氏五兄弟独具眼光的又一场豪赌。

　　曲石乡，位于腾冲县东北边，离县城大约30公里。在地图上看，此处位于国家级自然保护区高黎贡山脚下，另一边则与腾冲国家火山地质公园毗邻，且正对高黎贡山雪峰。当地村民介绍，一到秋冬季节，高黎贡山白雪皑皑的漫长山脉可尽收眼底。

　　《第一财经日报》记者以投资者身份向当地村民咨询时得知，此前曾经有其他投资商来看过这块地，但都没能拿下来，这次来的“香港老板”一下子便看中了。

　　今年5月15日，雅居乐与腾冲县政府签署了一个总额高达200亿的投资协议，按协议内容，雅居乐地产将在腾冲县曲石乡30000亩土地的范围内兴建旅游小镇。

　　曲石乡政府的工作人员透露，该乡即将撤乡改镇，雅居乐项目位于该乡的中心位置，左边与火山公园仅一河之隔。

　　据腾冲县招商局透露的信息，该项目的详细规划尚处于论证阶段。因此，当地村民乃至村委工作人员都对这片土地上将要构筑的蓝图缺乏清晰认识，直到地方政府与雅居乐签约的前夕，即5月初，腾冲县招商局到曲石乡进行联村入户活动，一些村民才了解到有关开展旅游小镇开发的一些信息，甚至有村民是在测绘人员到家里测量房屋时才被告知这一宏大的规划。“我们也不清楚到底要做些什么，也没见过投资商过来考察。每次他们过来都是书记亲自接待的。”

　　不过，旅游小镇的前期工作早已展开。一位从昆明某测绘院下来仅几天的工作人员表示，自己下来做一些测量工作，但对整个项目不了解。

　　在曲石乡一汪清澈的泉水旁，一位农妇正清洗包谷叶，另有三五几个青年在水塘中“扎着猛子”，远处高黎贡山轮廓清晰可见。有村民透露：“第一期工程正是在这里挖几公里的人工湖。我们村的地应该是最早被征用的一批，早前已经有人过来每家每户丈量过房屋和墓地了。”

　　若非雅居乐的到来，高黎贡山脚下这个宁静的村庄可能不会受到人们的关注，每年数百万到腾冲的游客都没有到达此地。一位当地导游介绍，曲石的旅游资源虽然丰富，但都处于原始状态，未经任何开发，著名而神奇的扯雀塘等景点，也都游人罕至。

　　旅游地产宏图 　　

　　仅从投资总额上看，雅居乐在云南所实施的，是一个比海南更宏大的计划。

　　近期，雅居乐在一则招聘公告中对云南的几个项目作了如下描述：“在云南的西双版纳、瑞丽及腾冲地区将打造一个极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目，该项目占地面积约64000亩(西双版纳项目约27000亩，瑞丽项目约7000亩，腾冲项目约30000亩)，计划总投资超过400亿元。规划建成包括南传上座部佛教养生文化苑、国际标准LINKS高尔夫球场、国际五星级酒店、东南亚民俗风情商业街、国际级跑马场、野生动植物园、主题体育公园、高端度假公寓、高端度假住宅等一系列配套完善的旅游地产项目。”

　　可以看出，除了上述腾冲曲石乡旅游度假小镇，该集团还与西双版纳和德宏瑞丽签署了类似的战略投资协议。

　　早在4月13日下午，云南省第十四届西双版纳州边境贸易旅游交易会项目签约仪式在西双版纳州景洪市边江会展中心举行。陈卓林与公司副总裁黄奉潮、西安项目副总经理龚莉、海南项目售楼部副总经理简毓萍、云南项目副总经理王清禄、集团投资部经理刘鸿均出席了此次签约仪式。

　　据悉，本次框架协议所涉及的两幅地块位于西双版纳州景洪市嘎洒镇大黑山脚下，总占地面积约27000亩(大黑山约15000亩，嘎洒小镇约12000亩)，计划总投资约200亿元。其中，大黑山项目拟打造为一个集旅游观光、休闲购物、度假养生为一体的极具东南亚宗教文化与民族风情的综合旅游度假项目，拟建设的配套项目就包括眼下风声正紧的高尔夫球场及国际级跑马场等。嘎洒小镇项目则计划以世界级野生动植物园及野生动植物酒店为主题，打造为一个别具情趣的休闲体验式乐园。

　　之后的4月20日，雅居乐又与瑞丽市签订了《云南省德宏州瑞丽市雅居乐旅游度假项目合作开发框架协议》。协议所涉及的两幅地块位于德宏州瑞丽市大别和姐勒两地，总占地面积约7000亩，计划总投资约50亿元。

　　从雅居乐今年以来的一系列举措看，该集团做大旅游地产的意图十分明显。资料显示，公司除了在云南四处落子之外，还于海南、辽宁等地落实项目。

　　4月27日，雅居乐发布公告表示，以总代价约1.4亿元取得海南省定安县南丽湖三幅相邻商服地块的土地使用权。资料称，三幅地块总占地面积约186991平方米，总建筑面积约56097平方米，土地成本约2530元/平方米，雅居乐拟发展成为大型休闲养生度假项目。

　　此外，雅居乐还与辽河口生态经济区签订了开发辽河口红海滩湿地旅游综合体项目的框架协议，与兴隆台区签订了开发地产项目的协议。当地政府披露的信息显示，该项目总投资45亿美元，有望于下半年开工建设。

　　全国复制清水湾　　

　　种种迹象透露出雅居乐旅游地产高速扩张的梗概，几个项目合计投资总额高达750亿元人民币。对于截至去年底总资产仅698.78亿的雅居乐集团而言，如何撬动与其资产规模相当的大额投资？其间的端倪从海南清水湾的运作手法上或可窥见一斑。

　　当雅居乐于2005年宣布获得海南清水湾项目地块时，所有的业内人士都对雅居乐的这笔投资的回报状况存有质疑。这期间，雅居乐还经历了将项目部分股权转让给摩根士丹利以获得一定数额融资的“窘境”。直到2008年底海南建设国际旅游岛的规划获得国家发改委审批通过，清水湾才最终迎来销售的转折，并成为雅居乐利润贡献最大的项目。

　　清水湾，在很多地产从业者眼里都是一个传奇，而创造这个传奇的雅居乐，无疑想大大书写这个故事的续集。

　　陈卓林在日前举行的中期报告媒体见面会上透露：云南项目的规划会类似于雅居乐海南清水湾项目，做旅游地产，分期开发。另外，在该集团内部，云南项目划归“旅游地产”类型，将由运作海南清水湾的团队负责。资料显示，“腾冲雅居乐旅游发展有限公司”已注册，注册资金为1亿元人民币，企业类型为港澳台独资，公司经营范围为“腾冲曲石生态旅游度假小镇一期工程项目筹建”。

　　从规划到团队，雅居乐在其他区域复制清水湾的意图昭然若揭，而其所依赖的除了在清水湾中摸索出来的经验，更为重要的是其已经打响的“招牌”和巨大的投资承诺对地方政府构成莫大吸引力。

　　据了解，无论在云南腾冲、西双版纳、瑞丽还是辽宁盘锦，地方政府对雅居乐的投资都格外重视，几处签约活动现场，均有地方主要官员出席。

　　有腾冲县政府人士透露：项目一直是领导牵头，不但腾冲县，连保山地区都将曲石乡200亿投资项目看做重中之重。“县里成立了专门的协调小组，由县领导牵头，人大及政协乃至所涉及部门具体相关领导进入协调小组。”

　　雅居乐开出的200亿投资计划，对于腾冲这座西南边陲的宁静县城来说，几乎是一笔天大的数目。在雅居乐之前，前往腾冲投资的企业数量不多，该县招商局公开的资料显示，截至2010年底，全县约有数个酒店及旅游项目在建，但投资额多则20亿，少则几千万。而当地最大的外来地产商则是世纪金源集团，合计投资额约60亿。

　　因此，尽管雅居乐项目并未完全启动，曲石乡依然一派田园牧歌景象，但腾冲县城内依然不乏普通市民知道“香港老板投资200亿”的故事。

　　可以想见，地方的支持为雅居乐实施“清水湾复制”计划提供了最好的土壤。尽管面临大面积圈地、兴建高尔夫等诸多政策限制，但雅居乐依旧能够在政策边缘积极游走。

　　有业内人士表示，数万平方米的土地开发必须上报国土资源部，但为了避免项目被否决，地方大部分将采取分期出让土地的方式，另外涉及到林场或者荒地时，企业可采用租用方式予以开发利用，尤其进行旅游综合开发的土地成本几乎可以忽略不计。

　　曲石乡村民介绍，项目涉及的土地类型有良田、耕地、林场和荒地几种，截至目前还没有具体的补偿方案出台。“都是政府下来，说怎么补偿就怎么做，我们哪有参与的份！”当地有人预计：良田的补偿标准为每亩4万多元，其他类型适当降低。

　　目前，所有土地测量工作尚未最终确定，雅居乐在曲石的土地成本也难以厘定，但是按照投资总额计算，其开发成本也不高：项目总规划面积为30000亩，总投资额约200亿，相当于每亩投资额为67万。

　　此前，海南清水湾总投资130亿，总用地面积20000亩，每亩计划投资额65万。由此可见，腾冲的投资计划与清水湾极为接近。虽然清水湾有搭乘海南“国际旅游岛”便车的优势，但在云南的雅居乐项目，也并非完全没有政策优势。

　　资料显示，2010年，国家发改委批复了《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》，国家旅游局把云南省确定为全国旅游产业改革发展试点省。2011年，云南“桥头堡”规划列入国家战略，规划区覆盖及辐射范围内的城市群将迎来新一轮的发展机遇。

　　仅以腾冲为例，在2008年被确立为旅游产业改革发展综合试点后，对辖区内重大项目进行了全面梳理，明确把火山热海改造提升、世纪金源体育休闲中心、和顺小巷等37个项目列为试点支撑项目，项目概算投资近300亿元。资金推动下，腾冲这个拥有天然自然资源以及滇缅战役历史人文积淀的边境城市，受到越来越多目光的关注。

　　历史如此相似，正如2006年初的海南陵水县清水湾一样，雅居乐以100多亿的总资产规模压下了130亿的“赌注”。而2011年，当该集团总资产达到700亿之际，它向更多风景独特的地方开出的是700多亿的支票。只是，这是一场结局如何的赌局，就看雅居乐创始人陈氏五兄弟的运作能力了！