桥头堡、一体化　云南旅游地产迎来新机遇

　“十二五”规划确定了云南面向南亚、东南亚的桥头堡战略地位，虽然在中国行政版图上看，云南是西南边陲，但从经济版图上看，云南将是南亚、东南亚未来的经济中心；3月份，昆明与曲靖、玉溪、楚雄分别签订滇中城市群“一体化”合作发展框架协议，四州市将在规划、交通、信息等方面实现同城发展，实现资源配置效率的最大化，为云南的旅游地产带来新机遇；空前严厉的房地产调控使得一些住宅领域的实力开发商调整企业发展战略，开始布局旅游地产。

　　大势所趋巨额资金涌入旅游地产统计数据显示，2010年，云南省旅游重大项目投资284个，总投资6161.61亿元，其中有80%与旅游地产有关，云南旅游地产投资不缺大项目，也不缺资金，云南的桥头堡战略已经显示出吸引投资的优势。

　　在全国范围内，开发商扎堆进驻旅游地产也是一种趋势，万科、万达等地产大鳄都放出了要进军旅游地产的消息。2010年12月，万达集团对外界证实，将联合国内多家知名地产商共同在琅岐岛投资建设集购物、餐饮、旅游、娱乐、文化、休闲等功能为一体的大型综合旅游项目；万科则将地盘延伸到了福州永泰大樟溪岸，万科将利用丰富的温泉和景区资源打造高端山水温泉休闲社区。

　　旅游地产开发在业内已经形成了一种共识，中国太平洋建设集团有限公司董事局主席严介和近日在其微博中说：在城镇一体化快速发展的时期，旅游地产会逐渐超过房地产，并且形成新的产业经济链条，旅游地产跟房地产、基础建设一样，所用也是那些原料、人力，而更具优势的是结合了自然界的风光美景，资源利用更合理，建设成本更低，浪费更低，相反，回报会越来越多，何乐而不为呢？

　　在竞争日益激烈的情况下，搞住宅开发的企业受调控影响，业绩波动较大，“随着房企实力的不断增长，开拓旅游地产是一个顺理成章的事，可以说是顺势而为”。有业内人士表示。

　　但应当看到，旅游地产大部分物业需要持有型经营，除了少数有央企、国企、险资背景的企业和上市公司有融资能力和低成本的融资优势外，很多房地产开发商都很难承受旅游地产开发的强大资金压力。国家住建部中房协秘书长何琦近日在接受采访时表示，如果开发商一窝蜂搞旅游地产，三年后可能会出现积压的问题，如烂尾楼。

　　产业升级旅游地产新机遇官房集团于2002年投资开发的滇西明珠酒店，是云南第一个真正意义上的旅游地产项目，到现在，云南旅游地产已经过近十年的发展，也出现了柏联SPA、悦榕庄、腾冲和顺古镇、春城高尔夫这样的亚洲顶尖级项目，但业内人士认为，到目前为止，云南的旅游地产整体上依然处于旅游与地产简单叠加的初级阶段。

　　早在2006年，云南省就提出要全面推进云南旅游“二次创业”，要求旅游产品结构实现由观光型向观光和休闲度假型的转换。但真正有份量的旅游地产项目出现得并不多，华侨城阳宗海项目在2011年陆续面世，是云南旅游地产发展的一抹亮色，温泉山谷高尔夫球会试运营也给业界带来惊喜。

　　值得关注的是，多重政策利好给旅游地产带来了新的发展机遇。温泉山谷营销总监文信骅认为，桥头堡战略的确立，会让云南旅游地产在未来有一个质的飞跃。中原地产策略中心总监林岚则说，在多重因素作用下，众多实力开发商的进军使得旅游地产被推到了一个新的发展阶段，发展机遇要比过去的十年多得多。

　　对于普通投资者而言，随着行业的发展和规范，未来会有更多的选择机会。旅游地产将真正成为第二居所，第三生活空间的承载体。而一些住宅领域的实力开发商也正在调整企业发展战略，全面布局旅游地产。本版稿件记者杨丽芬□投资策略一选地区、二选项目、三选产品对于旅游地产，“乱花渐欲迷人眼”是最贴切的形容，云南省16个州市，都有旅游资源，都可发展旅游地产项目，就是在一个旅游地产项目中，都有可能包括房地产开发的所有业态：别墅、住宅、商业街、卖场、酒店、分权式度假酒店、分时度假酒店等，每一种物业形态，在购买时需要关注的点都有差异，购房者除了最基本的财力之外，还需要一定的眼力和魄力。

　　旅游地产实质上是为都市人提供第二居所第三生活空间，但作为不动产，其又有着投资增值方面的需求。无论是从哪方面的考虑，基本的交通、水电、通讯等市政配套都是必须要具备的，而旅游地产项目与城市中心通常都会有一定的距离，因此，当地政府对项目的规划和政策方面的支持是第一个需要看清楚的问题。

　　旅游地产项目基本都是大盘开发，有大体量的公建配套，项目开发完毕后要能够满足吃、喝、玩、游、娱、购等方面的旅游度假基本需求，这对开发商的资源整合能力提出了很高的要求，在当前的金融信贷政策下，开发商是不是有强大的融资能力来保证项目的所有公建配套都能如数完工，后期的物业管理能不能得到保障都是必须要考虑的，稍有不慎，度假小屋就变成了蚊子旅馆。因此，开发商的品牌和实力是购买旅游地产需要看清楚的第二个问题。

　　旅游地产项目包括的业态中，别墅、公寓、商铺、分权式酒店和分时度假酒店都是投资者可以选择购买的，在购买前，要想清楚自己的目的是自用还是投资，针对不同的需求选择不一样的产品，对于分权式和分时度假类型的产品，还要充分考虑后续的运营和可能出现的纠纷。

　　需要注意的是，旅游地产受宏观经济环境影响大，与住宅和商业地产相比，投资风险较高。如果是出于喜欢哪个地方的自然风光和人文景观，为度假方便而置业自用，考虑的面要小得多，只要能满足日常生活所需即可，如果是出于投资的角度，那么就要充分考虑项目所在地周边的资源可能带来的未来升值空间。自己的风险承受能力也是必须要想清楚的。

　　当前面市的很多地州项目，尽管打着旅游地产的旗号，但主要物业类型还是可供销售的住宅。虽然业界对此颇多诟病，但结合当前的楼市投资环境，不妨把其列入购房的考虑范围。如果当地有很好的自然和人文资源，适合养老养生，项目距离中心城市较近，交通方便，生活设施齐全，其投资风险反而要比真正意义上的旅游地产项目小。而且，云南大部分地州都没有执行限购政策，对于投资者来说，未尝不是一个福音。（完）