项目为体 战略为魂——王志纲谈云南旅游休闲地产

王志纲简介：

        王志纲——中国城市战略探索第一人，曾任新华社记者十年，现为中国著名民间战略思想库——“王志纲工作室”负责人。

        担任新华社记者期间，曾参与珠三角、长三角、环渤海、东部和西部、以及特区发展等重大区域与社会经济问题的深度调研，因调研报告影响重大曾被中央高层请进中南海汇报。在邓小平南巡期间与新华总社社长穆青同志共同采写了《风帆起珠江》的著名报道。

       十五年前创办王志纲工作室，在为企业、区域、城市提供战略策划的同时，致力于创建中国特色的战略思想库。近年来深度介入了上海、北京、天津、成都、西安、武汉、杭州、青岛、厦门、温州、宁波、南昌、丽江等诸多城市和区域的战略制定工作，并受聘担任多个城市的战略顾问。

        王志纲工作室根据自身的探索和实践出版《大盘时代》、《城市中国》、《找魂》等城市战略研究专著，2007年初结集出版10卷本战略文库，引起了社会各界的巨大反响。其中《大盘时代》是地产企业的必读书；而《城市中国》则成为国内许多城市决策者案头的教科书。《城变——中国一个传统城市的细胞再造》是为中国城市战略第一本实战型案例著作。本书用工作室四年来参与成都从总体发展战略到10来个区县战略的策划实践，演绎了成都的变革，揭示21世纪中国城市变革时代所面临的挑战与规律；提出了城市发展的新理念、新模式。而《找魂》更是精选工作室十余年战略策划案例，展示民间智库的先行探索之路的集大成之作。

        2003年王志纲先生以唯一非地产商和富豪的身份入选胡润“房地产影响力人物50强”榜，而同时入选的地产企业中有近五分之一的企业都曾是王志纲工作室的客户。

        2004年，王志纲先生入选建设部“中国房地产10佳产业推动人物”榜，并荣获地博会“中国城市化进程特别贡献奖”。

        2009年初出版王志纲畅谈生涯规划的新书《谋生》，此书在王志纲北大系列讲座基础上整理而成，融合王志纲丰富的人生阅历，总结成功人生的规律和方法，在读者中引起强烈反响。

        编者按：中国的旅游房地产业正处在青春期，云南的旅游房地产业正步入快速发展的轨道。作为国家发改委首批的全国第一个旅游示范省，新兴崛起的云南旅游地产将以什么样的发展态势作出示范？什么样的旅游地产项目才是真正能带动云南大发展、有效促进云南旅游转型升级的项目？云南的16个州市中，哪一个州市比较适宜根植旅游地产项目？什么样的项目才能成为投资者追逐、世人瞩目的热点？记者就此采访了中国著名策划大师王志纲。

        中国正处在一个休闲的大时代之中，旅游休闲产业已经成为拉动经济发展的重要力量。一个十一假期，全国旅游消费高达上万亿。作为旅游大省的云南，在这轮大潮中充分享受到了“旅游休闲”这一黄金产业带来的利好。

        云南旅游产业是如何发展起来的？未来又会有哪些发展趋势？王志纲表示，解决好这个问题，将会对云南旅游乃至整个云南经济的发展都非常关键。而对云南旅游“二次创业”的发展主思路——“大项目带动大发展”而言，王志纲则表示：不能就项目而谈项目。任何一个成功的项目，尤其是大项目，必须谈战略，并且不能离开项目空谈战略。离开战略的项目是行尸走肉，离开了项目的战略是空中楼阁。所谓“项目为体，战略为魂”体现的正是这其中的辩证关系。

大项目带动大旅游

        战略的可行性是战略成功与否的关键。任何东西说得再热闹，如果落不了地，都是白费。采访中王志纲表示，工作室在给一个地方做完战略之后总要寻找一些战略抓手，使得这些战略真正能够成为现实。这些重要的战略抓手就是大项目。

        真正能够带动大发展的大项目，是那些能够牵一发而动全身的项目，是能够对一个地区的发展起到关键性作用的项目，是能够改变人们对一个地方认识的项目。王志纲解释到：这种项目往往体量大、投资也大，同时对一个地方的拉动作用大，最后的收益也大。做这样的项目一定要目标清晰，战略得当，不仅自己对于战略意义非常清楚，而且要让政府等各种力量对其意义都认识清楚，最后才能够给与更多的支持。

        昆明世博会就是一个“大项目带动大发展”的典型。这是一个命题作文式的项目，最开始很多人没有认识清楚其中的意义，当做一项政治任务。而自己当时一直帮助云南省和昆明市在做的事情就是挖掘这个项目的战略意义。当大家都认识到这一项目对于整个云南省发展的意义，认识到这一项目自身价值的时候，最后就“不用扬鞭自奋蹄”。

        世博会项目结束后，王志纲工作室又深度介入到丽江及大香格里拉旅游平台的搭建中。为丽江明确了“打造大香格里拉的门户”的城市发展战略之后，同样面临着战略抓手的问题。当时的丽江老城不堪重负，城市化的发展要求城市扩张，而城市的扩张势必带来古迹的破坏，可能威胁到丽江独特的韵味。最后工作室通过祥和丽城等几个大项目的拉动，实现整个城市的升级换代。

        伴随着旅游时代的发展，云南得天独厚的条件引起越来越多投资者的关注。因为工作室与云南省许多城市有很好的合作，对当地的资源和价值非常了解，所以很多投资者邀请工作室担任顾问帮他们选定一些项目，同时一些地方也邀请工作室去帮助推荐资源。去年，王志纲就曾经和几位工商联副主席一起前往云南考察旅游项目，也曾经和云南当地的企业一起考察大湄公河流域的旅游机会。

        这些企业对于云南的资源都非常看好，但是并不是所有的企业都马上就会来投资。这是政府招商过程中很常见的现象。因为任何一个企业，会根据自己的企业战略选择不同的发展节奏，有的把云南项目作为他们的战略项目，有的则还是当做常规项目来看待，不同的战略导致不同的算账方式，最后也就做出了不同的选择。

鸡生蛋还是蛋生鸡？

        旅游地产发展的过程中有一个很普遍的分歧，不少人认为旅游地产必须依托已经是旅游热点的旅游目的地才能有良好的发展，而不是通过兴建一个旅游地产项目去带动该地区的旅游兴旺。

        就像“鸡生蛋”，还是“蛋生鸡”的问题一样，旅游目的地和旅游项目其实是相辅相成的关系。旅游项目需要依托旅游目的地，而反过来旅游项目也可以推动旅游目的地的发展。开发商如何认识这个问题，实际上是一个对形势的战略判断。

        在一个成熟的地方建设旅游项目是谁都能做的事情，占据旅游资源，稍加整理和开发，只要产品过得去，都能获得相应的回报，但也正是因为大家都能做，所以竞争很激烈，利润率也不会很高。而在一个有潜力，但鲜为人知，条件不成熟的地方，通过大手笔的投入打造出一片新天地，到时候市场都将是你的，回报也会更加丰厚。

        王志纲表示：一个企业应该把项目分成两种，一种常规型项目，一种战略型项目。在成熟的地方做旅游项目属于常规型项目，按照正常的程序走。企业应该有这样的项目，但是不能只有这样的项目。因为如果项目不着眼三五年，不开发新的模具，几年之后，这样的机会不一定还有。所以一个有抱负的企业应该同时还应有相当的精力来打造战略型项目。就是在这种有潜力，但是别人或者还没看清楚，或者实力不够无法进入的地方，创造未来的项目，只有打造出超前的项目，才能够保证企业在三五年甚至十年之内都能够在业界领先。

旅游开发企业的三力

        不是所有的企业都有能力做战略型项目，今天的旅游已经进入“大投入大回报，小投入没回报”的时代，开发旅游地产需要以打磨艺术品的心态进行“长期、耐心”的精雕细琢。王志纲表示，要想做好这样一个项目必须具备“三力”——实力、能力和心力。

       首先是实力。今天做旅游项目都不是小投入，无论从基础投入，还是一个休闲产品的打造，都必须有相当大的投入，而且要持续一段时间，企业必须要有相当的实力，能够在一段时间内不断投入。

        其次是要有能力。消费者口味在不断提高，而打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的，还必须有打造精品的能力，必须要懂这个行道，要有做精细产品的能力。要有明确的战略方向还要一流的操作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。

        最后还需要一个力——心力。一个企业一个老板能力具备了，实力具备了，还需要尽心尽力。投入多少精力，直接关系最后项目的成败。

天时地利人和的值得关注

        一个好的项目需要天时地利人和，缺一不可。今天的这个“天时”是旅游休闲大潮，是全球化时代大潮。这个潮流大家都在谈，但是如何去认识和把握它？比如说同样是休闲产品，什么地方适合发展文化休闲产品，什么地方适合养老产业？

        从“地利”的角度，云南与周边国家边境线长，与周边国家文化渊源深，是发展这种区域合作的最佳突破口。伴随着中国实力的增强，与周边国家的合作越发紧密，休闲产品也正在接近甚至在某些方面引领世界水平，从休闲旅游角度切入，最后实现经济文化乃至政治领域的深入交流和合作。

        采访中，王志纲举了一个项目作为例子——告庄西双景。一个在西双版纳的项目。项目方海诚集团老板是本地人，由于在西双版纳已经做到数一数二，曾一度觉得舞台太小，想到外地发展，甚至已经把触角伸到昆明、普洱等地。请王志纲考察该项目时，王志纲毫不客气地指出：西双版纳是块宝地，放着西双版纳这么宝贵的资源不去深入挖掘，那么多大佬都想进来，你还要出去，真是缘木求鱼。

        之所以感到有局限，是因为西双版纳的价值没有得到充分挖掘。一旦梳理清楚，这就是个龙种。虽然只是个小城，却具备世界级影响力。正是因为这个原因，才有那么多大财团趋之若鹜。虽然其它财团可能实力更为雄厚，但是对于当地的情况，对于东南亚的情况没有海诚集团这么熟悉，海诚集团“生长在这里，每一寸土地都是自己的”。对于这些大佬们来说，这个项目只是他们众多项目中的一个，而对于海诚集团来说，却是生死攸关的关键项目。大家共享一个天时，均分了一个地利，在人和上你们能够而且应该占得先机。

        今天的西双版纳相当于五年前的丽江，当年的丽江也处在一个城市升级的关键时期。老城不堪重负，需要新城来疏导和完善休闲体验功能，使其能够更好地担当起滇西北旅游门户的角色。当时一家当地企业也正是在这样一个关键的时间点上，抓住城市升级换代的关键时刻，主动站位，充当了城市运营商的角色。通过做好“祥和丽城”造出一个新丽江，保护老丽江的同时，也使得自己上了一个大台阶。

        对于政府来说，很多项目需要整合市场的力量，来增加城市的价值；而对于有抱负的企业来说，通过帮助提升城市价值打响自己的品牌，在使城市升值的同时无疑也增加了自己的价值。这会是一个双赢的过程。

        所以在2008年下半年，海诚集团收缩战线，集中力量一举拿下版纳州转型期的一个核心项目“告庄西双景”。“告庄西双景”是傣语，意思是“九塔十二寨”，位于西双版纳沧江新区江边，毗邻澜沧江（湄公河）与勐泐故宫，与金三角地区共饮一江水，称得上是真正意义上的“湄公河明珠”。这是西双版纳确立“金三角枢纽，湄公河明珠”定位后的首个引擎性项目。西双版纳州政府和海诚集团希望通过它重现昔日“五景之首”景洪城的“九塔十二寨”的盛景，复兴傣文明，成为中国面向大湄公河次区域的新地标。

        十年前做昆明世博会的时候，王志纲曾送给云南两句广告词——“彩云之南、万绿之宗”。确实，拥有着得天独厚的自然资源、深厚丰富的人文历史、多姿多彩民族风情的云南，到处都是值得挖掘的宝库。面对着遍地是宝的这样一块福地，王志纲无限憧憬：无论从政府，还是企业的角度，只要继续秉承着“项目为体，战略为魂”的方针，两条腿走路，我丝毫不怀疑，在这一轮休闲经济的大潮中，云南一定能够大有作为！