旅游与地产两个独立的盈利系统——访上海旅游景区资深策划专家刘云平

更新时间:2018-01-25 00:51小编:未知

刘云平简介: 哈尔滨人,现居上海,曾在旅游管理部门工作多年,2001年到上海发展,旅游景区方案独立制作人;2003年携汽车主题公园策划方案参加上海创新人才精英赛,获旅游创意最高奖。对旅游开发前期操作以及旅游景区方案制作,有独立见解,坚信具有个案属性

刘云平简介:

        哈尔滨人,现居上海,曾在旅游管理部门工作多年,2001年到上海发展,旅游景区方案独立制作人;2003年携“汽车主题公园策划方案”参加上海创新人才精英赛,获旅游创意最高奖。对旅游开发前期操作以及旅游景区方案制作,有独立见解,坚信具有个案属性的独立研发与定向制作,是中国出现原创旅游大作的必由之路,八年来蛰伏上海卧薪尝胆,为北京、杭州、云南、上海、哈尔滨、山东、海南等省市定向研发制作重大题材、重大项目方案四十多套,涵盖旅游城镇、旅游复合社区、主题公园、旅游景区、主题酒店、乡村度假中心、旅游演艺等各种类型。

        今年是云南旅游“二次创业”第五年,作为国家发改委批准的全国第一个“旅游示范省”,云南在旅游开发以及旅游地产方面的积极探索,必将会为全国同行业提供经验与借鉴,而云南自身的改革试验与创新探索,就变得势在必行且刻不容缓。

        在记者最近的调查中,一些地方政府和投资企业对旅游地产的属性还不明晰,对前期开发中出现的问题还有疑惑,为此,记者采访了在上海的旅游景区策划专家刘云平,他在1978年就摸索出静态景观类主题公园(哈尔滨世界公园)的基本形态与架构,1995年推出旅游地产的雏形“人居型自然生态休憩小区”模式,遗憾的是均因过于超前未付诸实施。在上海闭关八年研发期间,他为云南定向制作的旅游(地产)城镇、乡村度假中心、主题公园以及旅游景区的策划方案,达十余套之多,其题材与创意在世界范围内均为空白。远大的抱负,鲜明的个性,“板凳甘做十年冷”的专业精神与超常意志,使他在业界内确实显得与众不同。

旅游与地产是两个各自独立的盈利系统

        记者:包括一些地方政府和投资商在内,对什么是旅游地产项目有些困惑,请问您对旅游地产项目怎么理解?

        刘云平:首先,旅游与地产是两个概念,旅游地产与城镇地产也是两个概念,这些基本认识好像大家都清楚了,实则不然,我们根本就没解决好;第二,旅游不是地产的配套,这是旅游地产能否成功的关键之一,我始终认为没有旅游,就没有地产。“七年之痒”是很多行业的一个规律,云南旅游地产“大项目带动大发展”战略刚好实施到第七年,因此我提到上台阶问题,这是一个门槛,这个问题我在以后要重点讲;第三,也是我最初的认识,旅游项目与地产项目是两个相辅相成、但各自独立的盈利系统,更明确地说,地产项目是短线产品,旅游项目是长线产品,一般的地产项目是一次性收入,把卖房钱收回来就算完事,而好的旅游项目是年年都有稳定的利润。

        在具体操作上也有两个实际问题,一是有些开发商把旅游作为幌子,真实目的是做地产,从一开始就没打算把旅游投资收回来;二是虽然也明白旅游项目的重要性,但没能力让它年年赚钱,只好退其次而求之,能赚就赚,不赚就算,不把旅游这块作为盈利重点。

       总之,上述情况直接影响旅游地产的健康发展,云南做了七年了,成绩很大,不容否定。但是,我们毕竟没出现像上海新天地那样,在全国非常有名的明星级项目,瑞安集团当初改造这片老住区时花了多大血本啊,为了做好旅游这块,几乎是倒贴,但后来呢,他的地产多赚了多少倍?迪斯尼进入上海的消息传出之后,还没等国家批下来呢,周边的地产价格大幅攀升,有机构预测,一个迪斯尼项目将为上海带来上万亿的GDP,云南是国家发改委批准的全国第一个旅游示范省,对其它省市有样本意义,因此,上台阶问题应该提到日程了,而这里最核心问题就是重视旅游开发,旅游项目赚不到钱,地产项目也好不到哪儿去。

奥兰多是旅游地产的最好样本

        记者:这几年,云南的旅游地产发展迅速,不过,我们毕竟还缺乏经验,您能不能再介绍一些有参照意义的典型案例,让前景无限的云南旅游地产迅速步入快车道?

        刘云平:衡量旅游地产项目是否成功的标准,短期内看你的知名度和人气聚集速度,中期看你的口碑和客流增长量,长期看你对地方经济发展的直接作用。从这个角度说,美国佛罗里达州的奥兰多市,无疑最有说服力。

        奥兰多最初是个几千人口的小镇,主要经济作物柑橘,人们都叫它“橘子皮城市”。五十年代初期,肯尼迪太空中心的建立,给这里带来活力和就业机会,但奥兰多的突破性崛起,得益于“迪斯尼世界”的创建,它使一个闭塞、落后、原本默默无闻的农业小镇,一夜之间成为全球的明星级旅游城市,成为名副其实的世界第一旅游目的地,在美国每100个境外旅游者里,有15人直奔“迪斯尼世界”,最高年接待2500万人次,平均每天68000人,这不是我们常说的那种“旅游接待总人数”概念,统计统计就出来了,而是一张门票一张门票卖出来的,是货真价实的真金白银,赚来的每一个硬币都躺在迪斯尼的金库里。这样的“梧桐树”肯定引来“金凤凰”,很快,环球影城、海洋公园等一批个性鲜明、真正具有国际市场吸引力的旅游项目在这里创建,奥兰多的城区人口,也从几千人、几万人发展到今天的22万人,其中就业人口中的80%,都服务于旅游业。

        我们来算一算,假如一个酒店有1000张床位的话,每天六七万人的旅游人口,需要建多少酒店?建多少个餐馆、酒吧、咖啡馆?我们再来算一算,城区22万固定人口,需要配置多少住宅?配置多少学校、医院、电影院、购物中心等公共设施?这难道不就是地产吗?谁敢否认这不是货真价实的旅游地产?毫不夸张地说,一个迪斯尼项目,成就了一座举世闻名的旅游城市。所以,每当有人问我什么是旅游地产时,我就告诉他奥兰多。

旅游是鸡,地产是蛋,不存在蛋生鸡问题

        记者:一些投资了旅游地产项目的业者表示,商圈培育让人头疼,并非预期的那般实在,很多投资者无法在短时间内获取较大的投资回报。您认为,作为旅游地产项目的开发商,应当如何避免此类现象的发生?

        刘云平:刚才我说过,没有旅游,就没有地产,旅游景区做的不好,没有人来,还谈什么商圈?连“培育”的机会都不存在。现在很多项目根本不是“旅游地产”,而是一相情愿的“地产旅游”,拿旅游做噱头,其实就想靠卖房子来赚钱。

        奥兰多的经验告诉我们,旅游是鸡,地产是蛋,旅游地产项目注定是“鸡生蛋”,而不可能是“蛋生鸡”。因此,那些想通过旅游地产项目赚大钱的开发商,在投资前要反复斟酌一个问题:你这个旅游资源(项目)行不行,你比较一下周边最好的同类项目,每年能接待多少人,你比它强多少或差多少,你独有的优势在哪里?总之,要慎重、慎重、再慎重。

        记者:云南坐拥丰富的旅游资源,也是国内旅游地产项目投资商们关注的焦点。您认为,以云南的资源优势而言,16个州市中哪一个比较适宜根植旅游地产项目?分别应建设哪种类型的旅游地产项目?

        刘云平:在旅游资源的禀赋和丰富性方面,云南确实与众不同,好东西太多太多了,多到取不尽、用不完,这一点别说是周边省份没法比,在全国也是数一数二。但是,旅游资源不等于旅游项目,旅游项目不等于旅游产品,旅游产品不等于旅游品牌,这四层关系在旅游界、地产界甚至旅游媒体,还有太多的人说不清。

        至于16个州市中哪一个适宜根植旅游地产项目,一般说来,有机场的、大交通条件已经完备的,做旅游地产会事半功倍。现在云南已运营的机场有昆明、西双版纳、丽江、大理、迪庆等十余个,基本上涵盖全省了,从北京、上海飞云南,对丽江、大理、迪庆乃至腾冲、德宏等等,基本没有地理距离概念,票价的差异也无所谓,因此从区位上已很难做判断,除了昆明、丽江有明显优势以外,很难说哪一个州市最适宜。在选择旅游地产类型方面也一样,笼统地说肯定不准确,不同的人文资源,不同的自然景观与地势地貌,不同的交通条件,不同的投资规模和投资商,对决定项目形态都有影响。

        还是回到奥兰多,论旅游资源,它当初不但在美国数不上,和云南最差的地方也比不了,但有了迪斯尼、环球影城这些全球稀缺性人文旅游品牌之后,在国际旅游市场的身价一步登天,40多年过去了,在今年《福布斯》旅行者网站评选的“北美十五大旅游胜地”中,依然以最高票数当选第一名,纽约、拉斯维加斯、夏威夷、巴哈马群岛等比它成名更早的老牌旅游胜地,都在其之后。

        因此,在云南省的16个州市中,哪一个地方能做出具有全国乃至全球市场感召力的旅游品牌,哪一个州市就最适宜根植旅游地产项目,那时不是你想不想根植的问题,旅游人流上来了,旅游服务人口增加了,外地人和外国人想在这里常住下去了,你不想造房子都不行。

        旅游与地产两个独立的盈利系统
最后,也是很重要的一点,云南在自然景观方面的稀缺资源不少,好看的出奇,但我最担心的是,只要人工痕迹出现,景观效果就被破坏,全国在这方面的成功案例并不多。

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